Составление и заключение ДКП земельного участка

Договор купли-продажи земли — это основной документ, свидетельствующий о переходе права собственности от одного владельца к другому. На основании ДКП проводится государственная регистрация недвижимости с последующим оформлением правоустанавливающей документации.

Если вы или ваши близкие нуждаетесь в помощи квалифицированного юриста, мы предлагаем вам воспользоваться помощью наших специалистов. Задать интересующие вас вопросы, а также записаться на первичную консультацию вы можете по телефону: +7 800 444 1397 и +7 499 444 0917.

1. Законодательное регулирование

2. Особенности документа

3. Порядок составления и заключения

4. Дополнительное соглашение

5. Основания для расторжения после регистрации

6. Признание недействительным

Законодательное регулирование

Основные принципы данного процесса закреплены нормами Земельного кодекса РФ. Для заключения сделки составляется договор в соответствии с ГК РФ.

Согласно ст. 454 ГК РФ, владелец должен передать права собственности покупателю, а покупатель должен оплатить покупку в установленном размере.

Согласно ст.456 ГК РФ, заключая соглашение о продаже земли, владелец должен передать покупателю относящиеся к недвижимости атрибуты.

Особенности документа

ДКП заключается по соглашению двух сторон сделки. Именно на нем базируется дальнейшая регистрация прав собственности нового владельца. Важно составить его грамотно. Стоит обратить внимание на нюансы:

1. Соответствие участка заявленным характеристикам

2. Указание целевого назначения

3. Согласование договора с другими владельцами (если продается доля надела), так как они имеют первоочередное право на покупку

4. В договоре стоимость земли нужно указывать в национальной валюте

5. Если был оформлен кредит, в соглашении отмечается сумма и дата её предоставления

Продаже подлежат только земли, поставленные на кадастровый учёт.

Порядок составления и заключения

Куда обратиться?

Составление ДКП осуществляется как у нотариуса, так и самостоятельно участниками сделки. Законодательство РФ никаких ограничений не ставит.

Стороны сами могут подготовить документ, но важно грамотно его составить. Кроме того, стороны сделки должны обратиться в многие инстанции. Этот вариант снизит затраты на оформление купли-продажи земли.

Список документов

1. Паспорта участников сделки

2. Правоустанавливающие документы

3. Справка из ЕГРН

4. Если у участка несколько собственников, то нужно разрешение на заключение сделки, заверенное нотариусом

5. Если земля передана по наследству, то нужно засвидетельствование отсутствия других правопреемников на землю

6. Межевой план

7. Выписка из государственного кадастра недвижимости

8. Нотариально заверенная доверенность на представление интересов продавца в случае, если сделку заключает не сам собственник

Как оформить?

ДКП земли оформляется в письменном виде (ст. 550 ГК РФ)

В документе обязательно должны быть обозначены:

1. Все условия соглашения

2. Описание предмета

3. Права и обязанности сторон

4. Ответственность за невыполнение обязательств

Запрещено скрывать важную информацию при заключении договора.

Структура документа

ДКП состоит из нескольких разделов. Первый — вводный, он включает такую информацию:

1. Название документа

2. Дата составления

3. ФИО сторон сделки

4. Данные документов, удостоверяющих личности сторон, либо название организаций (при участии юр. лиц)

5. Реквизиты участников сделки

Дальше идет основная часть. В ней указаны:

1. Предмет договора — это земельный участок, подлежащий продаже. Важно указать размер надела, его местонахождение, целевое назначение, кадастровый номер

2. Данные свидетельства о госрегистрации

3. Разрешение на эксплуатацию

4. Наличие обременений

5. Цена, способ оплаты, сроки

6. Порядок передачи участка

7. Какая сторона понесет расходы на проведение регистрации права собственности

8. Права и обязанности всех участников процесса

9. Количество экземпляров договора

В заключении подписывается документ.

Оформление при расчете через банковскую ячейку

Суть данного способа оплаты состоит в том, что покупатель арендует ячейку в банке, куда закладывает денежную сумму, указанную в договоре. Забрать её можно при определенных условиях.

Продавец получает доступ к ячейке, если соглашение подписано и все его условия соблюдены. Для этого продавец должен предоставить банку такие документы:

1. Подписанный ДКП

2. Свидетельство о госрегистрации прав собственности

3. Выписку из ЕГРН

Данный способ оплаты обязательно должен быть обозначен в ДКП. Отмечается, когда именно и какая сумма была заложена в банковскую ячейку, какой срок дается продавцу, чтобы забрать оплату и какие документы он должен предоставить. Если продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа в установленный срок, то доступ к деньгам снова получает покупатель.

Как заключить при наличии обременения на земле?

При составлении ДКП земли с обременением его наличие с описанием обязательно указывается в документе. Обременение может быть таким:

1. Земля является залогом по ипотечному кредиту. В этом случае до момента погашения задолженности участок принадлежит кредитору

2. Доверительное управление — при его использовании земля считается обремененной, пока срок управления не истечет

3. Аренда на определенный период времени. Важно, чтобы в договоре не значилась возможность автоматического продления

4. Сервитут, дающий право пользования третьему лицу

5. Концессия — целевое использование участка с последующим переходом права собственности

6. Арест — накладывается на объект земельной недвижимости по решению суда вследствие наличия задолженности у владельца. При таком обременении продажа объекта запрещена до его снятия

Что нельзя включать в условия?

В договор нельзя включать снятие ответственности с бывшего владельца, если после подписания бумаг появятся третьи лица, претендующие на объект.

Продавец не может наделять себя правом ограничивать последующее использование участка покупателем. Нельзя прописывать в договоре право продавца вернуть себе проданную землю.

Нужно ли заверять нотариально?

ДКП нужно заверять нотариально, когда:

1.    Продается недвижимость, в долевой собственности

2.    Владельцем является несовершеннолетнее или недееспособное лицо

3.    Участок покупается в долевую собственность

4.    Покупка-продажа сопровождается заключением соглашения пожизненного содержания или договора ренты

В других случаях сделка осуществляется без нотариуса. Следует помнить, привлечение нотариуса — это не только более дорогой вариант, но и более надежный. Действия нотариуса:

1.    Проверит законность процедуры

2.    Уточнит все нюансы

3.    Сделает важные запросы в регистрационные органы

4.    Проверит наявность рисков

5.    Составит договор, удовлетворяющий требованиям сторон

Процедура регистрации

Регистрация ДКП земли проводится после подписания участниками договора. Для этого в Росреестр подается:

1.    Заявление установленной формы

2.    Заключенный договор (3 экземпляра)

3.    Паспорта сторон или представителей вместе с нотариальной доверенностью

4.    Разрешение супруга на продажу земли

5.    Правоустанавливающие документы

6.    Акт приема-передачи

За проведение регистрации нужно уплатить госпошлину.

Расходы

К основным затратам на заключение и регистрацию договора относятся:

1.    Услуги нотариуса

2.    Расходы на госрегистрацию права собственности

3.    Суммы уплаты налога

Первая часть включается в себя нотариальный тариф и оплату технической и правовой работы. Тариф определен в таком размере:

1.    При обязательном нотариальном заверении: 0,5% от стоимости земли (но сумма не может быть ниже 300 рублей и больше 20000рублей)

2.    Когда нотариус привлекается по желанию сторон, то расходы будут такими (если договор заключается между родственниками):

• Стоимость земли до 10 млн руб. - 3000 руб. + 0,2% от суммы

• От 10 млн руб. - 23000 руб. + 0,1% (максимально — 50000 рублей)

     3. Для всех остальных:

• До 1 млн руб. - 3000 руб. + 0,4%

• До 10 млн руб. - 7000 руб. + 0,2%

• От 10 млн руб. - 25000 руб. + 0,1%

Стоимость государственной регистрации для физ. лиц — 2000 рублей, а для юр. лиц — 22000 рублей.

Уплата налогов включает:

1.    Взнос в ПФ РФ в размере (если земля была в собственности менее 3 лет)

2.    Госпошлина — до 1% от суммы договора

3.    НДФЛ — 13% (когда продавец владел участком менее 5 лет)

Если вы или ваши близкие нуждаетесь в помощи квалифицированного юриста, мы предлагаем вам воспользоваться помощью наших специалистов. Задать интересующие вас вопросы, а также записаться на первичную консультацию вы можете по телефону: +7 800 444 1397 и +7 499 444 0917.

Дополнительное соглашение

 Дополнительное соглашение может понадобиться в разных случаях, среди них:

1.    Передача денег осуществлялась частями

2.    Возникновение дополнительных обременений

3.    Покупка с помощью ипотечного кредита, когда земля переходит в залог до погашения кредита

4.    Покупка еще одного участка

Основания для расторжения после регистрации

Расторжение происходит в судебном порядке. Основанием может являться нарушение обязательств одной или обеими сторонами. Расторжение через суд- длительный процесс, но при удовлетворении требований пострадавшего, он может получить компенсацию издержек судебного делопроизводства.

Как составить соглашение о расторжении?

Выглядит соглашение так:

1.    Название документа, дата и место оформления

2.    Наименование и реквизиты участников, а также номер и дата составления основного договора

3.    Момент вступления в силу соглашения

4.    Возврат выполненных обязательств

5.    Отсутствие претензий

6.    Количество экземпляров

7.    Реквизиты сторон и их подписи

Признание недействительным 

Признание ДКП недействительным предполагает, что сделка не имеет юридических последствий с самого момента оформления. Основанием может быть судебное оспаривание или признание документа ничтожным. В первом случае в суд могут обратиться третьи лица, чьи права были нарушены. Третьими лицами могут быть:

1.    Несовершеннолетние и недееспособные лица

2.    Владельцы в долевом участии

3.    Лица, которые не отдавали отчет своим действиям и принудили к подписанию соглашения

4.    Те, кого ввели в заблуждение

Если вы или ваши близкие нуждаетесь в помощи квалифицированного юриста, мы предлагаем вам воспользоваться помощью наших специалистов. Задать интересующие вас вопросы, а также записаться на первичную консультацию вы можете по телефону: +7 800 444 1397 и +7 499 444 0917.